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新华财经上海12月30日电（记者 杨溢仁）2025年，国内公募REITs市场在政策东风与资本青睐的“呵护”背景下稳步前行，呈现出三大鲜明的阶段性特征。
首先，是“扩容”——彰显市场成长活力；其次，是“分化”——凸显行业结构性矛盾；再者，是“破局”——机遇与挑战并存，政策日益完善助力行业向高质量发展迈进。
从规模扩张到结构优化，从亮点纷呈到难题待解，当前，我国基础设施公募REITs市场正经历从快速生长向高质量发展的关键转型期。
规模扩容——存量扩张与品类丰富双轮驱动
2025年，我国基础设施公募REITs市场在政策护航与市场博弈中步入深度发展阶段，告别了初期的快速试点，呈现出更为多元复杂的运行格局。
从市场演进脉络来看，“规模扩容”“结构分化”“前景可期”三大关键词贯穿全年，既勾勒出了当前市场的运行底色，也预示着未来的发展方向。
就规模维度来看，2025年1月至12月29日，我国基础设施公募REITs一级市场的首发项目共20单，募集资金规模434.50 亿元（首发407.81亿元、扩募26.69亿元）；截至12月29日，已上市公募REITs产品数量增至78只，累计发行规模约2017.50 亿元，另有多只REITs处于待上市状态，后续增量空间可观。
值得注意的是，尽管2025年的发行节奏较2024年有所放缓（2024年累计发行29只，规模655.17亿元），但扩募机制的常态化运行有效补充了市场增量。
记者还观察到，在公募REITs规模扩张的同时，市场特征愈发鲜明。其一，是资产类型获得了突破性拓展——数字基础设施、城市更新等新领域相继落地。2025年，市场中出现了多个“首单”项目，包括首批两单数据中心REIT（南方万国数据中心REIT和南方润泽科技数据中心REIT）、首单供热管网REIT——国泰君安济南能源供热REIT、首单城市更新产业园REIT——华夏金隅制造工场REIT等，这标志着公募REITs已覆盖产业园、仓储物流、保租房、消费、高速、市政环保、能源和数据中心八大领域。
其二，是投资者结构呈现机构主导的格局，且机构占比持续提升。根据券商统计，截至2025年6月末，REITs市场的机构投资者占比达97.21%，较2024年底提升了0.8个百分点。其中，产业资本、券商、保险为主要持有机构。
来自中金公司的研究观点指出，在利率持续下行、固收“资产荒”背景下，REITs稳定的现金流特性使其成为机构优化资产组合的重要选择，这一需求支撑了机构占比的高位运行。
其三，是不同资产类型的交易活跃度差异显著。截至2025年11月末，新型基础设施类REITs的区间日均换手率达0.92%，领先于其他品类，而交通基础设施类以22.3亿元的月成交额位居榜首，反映出市场对不同资产的偏好分化。
结构分化——一级火热与二级调整的冰火两重天
记者观察发现，2025年REITs市场最突出的亮点，在于一级市场的持续火热与新资产类型的破局，而核心问题则集中在二级市场的波动调整与基本面分化，即一、二级市场呈现出了鲜明的“冰火两重天”格局。
就市场亮点而言，一级市场认购热情始终居高不下，成为全年市场的重要支撑。以华夏中海商业REIT为例，其公众投资者和网下投资者有效认购倍数分别达到361.9倍和320.5倍，累计认购金额近1600亿元（比例配售前）；同期发售的中信建投沈阳国际软件园REIT的网下及公众认购倍数也分别达到了83.3倍、247.5倍。
华泰证券研究所固收首席分析师张继强指出，到8月22日，2025年来公募REITs的网下平均有效认购比例仅为0.85%，公众平均有效认购比例低至0.19%，这充分彰显了一级项目的相对性价比与REITs的稀缺性。
与一级市场的火热形成鲜明对比的是，二级市场在2025年下半年陷入持续调整。
“2025年10月13日至17日，中证REITs全收益指数周度下跌1.44%，呈现出了‘四连跌’形态，彼时已上市的75单REITs总市值环比下降了1.33%。”一位机构交易员告诉记者，“根据我们测算，下半年以来市场已整体回调近6%。”
多位业内专家指出，二级市场调整是多重因素交织的结果。一方面，是受到了“股债跷跷板效应”影响。2025年下半年权益市场表现强劲，资金从债性较强的REITs市场流出，导致交易活跃度下降。另一方面，长端利率的波动亦不可忽视，尤其是分派率较低的保租房REITs对利率敏感度较高，利率上行削弱了其相对吸引力，引发了止盈交易。
再者，战略配售份额解禁则增加了市场供给，短期内会冲击二级市场价格的稳定性。最后，是部分底层资产基本面不及预期，如部分产业园大客户退租、交通流量下滑等情况，进一步动摇了市场信心。
“总之，市场基本面的分化，加剧了二级市场的波动。”国盛证券研究所分析师金晶表示，“同时，机构投资者占比过高的问题也在逐渐显现。身处市场流动性有限的环境中，机构行为的一致性可能放大市场波动，而散户投资者因信息劣势与专业不足，参与热情相对较低，也进一步制约了二级市场的流动性改善。“
前景可期——政策护航与价值重塑的长期逻辑
尽管2025年二级市场面临诸多挑战，但从长期来看，政策支持的持续加码、扩募机制的常态化以及资产类型的进一步拓展，使得REITs市场的发展前景依然值得期待。
自2024年国家发展改革委公布“1014号文”推动REITs进入常态化发行阶段后，2025年政策支持力度并未减弱，监管层在提升项目质量、完善扩募机制等方面持续发力，为市场稳定发展奠定了坚实基础。
金晶表示，低利率环境下REITs市场的配置机会依然突出，尤其是政策支持下的优质低估值项目与扩募资产储备充足的原始权益人，有望在未来展现出更强的增长韧性。
“一级市场打新收益虽可能呈现收敛趋势，但仍将维持一定热度。”前述交易员判断，“二级市场方面，未来的投资主线将更加清晰，2026年可重点关注三条路径。一是跟随债市节奏把握交易机会，利率水平的波动将为REITs提供分母端催化；二是把握政策催化时点，发行端与投资端政策的加码有望改善市场流动性；三是聚焦扩募与解禁带来的配置窗口，具备长期扩募逻辑的标的估值将得到支撑，而解禁后的超跌机会也值得关注。”
此外，资产类型的进一步拓展将为市场注入新的增长动力，一位券商固收部门负责人表示，文旅、养老等新资产类型尚无存量项目作定价锚，未来上市后市场可能给予一定的估值溢价，这将成为市场的重要增长点。
在业内分析看来，2025年我国基础设施公募REITs市场在规模扩容中完善结构，在分化调整中显现挑战，在政策护航中孕育机遇。2026年，随着市场机制的不断完善、资产类型的持续丰富与投资者结构的逐步优化，REITs市场有望在韧性生长中实现更高质量的发展。
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